L’acquisition d’un bien immobilier est un processus complexe nécessitant de connaître certaines règles juridiques de la part des propriétaires. Ces derniers sont soumis à des obligations à respecter pour être conforme avec la loi.
1 – Un propriétaire doit fournir un logement décent à son locataire
La mise à disposition d’un logement en bon état, sûr, sain et tranquille fait partie des responsabilités du propriétaire envers le locataire. Pour répondre à ces exigences, le logement doit respecter plusieurs critères essentiels. La pièce principale du logement doit avoir une surface minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Le logement doit être équipé de manière à permettre une utilisation résidentielle confortable. En outre, il ne doit pas être énergivore. Il est recommandé, voire obligatoire de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un professionnel. Ce diagnostic évalue la consommation énergétique du logement et classe sa performance selon des critères définis. Enfin, le logement ne doit pas présenter de risques pour la sécurité physique et la santé du locataire. Différents diagnostics techniques ont été établis et regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
2 – Les charges de copropriété
Lorsqu’un bien immobilier est situé dans un ensemble résidentiel tel un appartement ou une maison mitoyenne, le propriétaire de son logement est tenu d’assumer collectivement certaines charges partagées avec les autres copropriétaires. Ces charges se divisent généralement en deux catégories, à savoir les charges générales et les charges spéciales. Les charges générales englobent divers postes liés à l’entretien, la préservation et la gestion d’un immeuble. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires suivant leur quote-part sur les parties communes de l’immeuble. Les charges spéciales concernent des équipements et services collectifs relevant de la spécificité de chaque lot. Contrairement aux charges générales, elles sont supportées uniquement par les copropriétaires bénéficiant directement de ces équipements ou services.
3 – Les assurances pour les propriétaires
Plusieurs types d’assurances sont essentiels pour protéger son investissement et se prémunir contre divers risques. Pour un propriétaire occupant, l’assurance multirisque habitation est obligatoire si son logement est intégré à une copropriété. Cette assurance est nécessaire pour couvrir les dommages que l’habitation pourrait causer aux biens des voisins grâce à la garantie responsabilité civile incluse dans le contrat. Si le propriétaire n’occupe pas lui-même son logement et qu’il est bailleur, il doit s’assurer que son locataire souscrit une assurance habitation pour protéger ses propres biens. Pour les propriétaires bailleurs, il est essentiel de souscrire une assurance propriétaire non occupant pour couvrir les murs de la propriété. Cette assurance est nécessaire pour être indemnisée en cas de vacance du logement ou de défaut d’assurance par le locataire afin de se prémunir contre les sinistres éventuels. Certaines compagnies proposent aussi une assurance des loyers impayés (GLI) permettant au propriétaire de se protéger contre le risque de non-paiement des loyers par le locataire.
4 – Les travaux de rénovation dans un bien locatif
Bien que le locataire ne puisse pas contraindre le propriétaire à entreprendre de tels travaux, il peut être dans l’intérêt de ce dernier de les envisager pour accroître la valeur de son bien immobilier et potentiellement augmenter le loyer. Les travaux d’amélioration peuvent revêtir différentes formes comme l’installation d’équipements nouveaux, l’amélioration des prestations ou le renforcement de la sécurité des biens et des personnes. Pour mettre en place ces améliorations, il est nécessaire d’ajuster le contrat de bail via un avenant, spécifiant la majoration du loyer à la fin des travaux. Dans le cas de rénovations écoénergétiques, une contribution du locataire peut être envisagée conformément à la loi.
5 – Financer des rénovations
Le financement des travaux de rénovation pour un propriétaire peut s’effectuer de différentes manières, selon ses besoins et sa situation financière. Le recours à un prêt immobilier est souvent pour ses taux d’intérêt plus bas et la possibilité d’obtenir une durée de remboursement plus longue. Un prêt personnel ou un crédit à la consommation peut aussi être utilisé pour financer des travaux de rénovation, mais la somme empruntée ne doit pas dépasser généralement 75 000 euros et la durée de remboursement est limitée à 7 ans. L’État propose également des prêts réglementés avec des taux préférentiels pour encourager la rénovation énergétique comme l’écoprêt à taux zéro, le prêt conventionné pour la rénovation énergétique et le prêt travaux d’amélioration d’Action Logement.
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